Stanje u turizmu Crne Gore ili pitanje: Šta nam se to dešava?

Danas i ovih dana, se učestalo, pominje riječ turizam. Svi volimo da o ovoj temi diskutujemo, jer je prosto to zanimljivo.

Jasno je da je u Crnoj Gori, ove godine, moguć pad broja dolazaka u odnosu na prethodnu godinu, što definiše set slijedećih pitanja: Zašto? Zbog čega se smanjio broj turista u odnosu na prethodnu godinu? Šta se to dogodilo? Ko je za to kriv? Da li je u svim destinacijama na Jadranu ista situacija? Zašto u Albaniji bilježe povećanje broja turista iz godinu u godinu? Kako to, da je Albanija u 2023. prema podacima UNWTO (UNWTO 2024) četvrta zemlja u svijetu po porastu broja inostranih dolazaka u odnosu na prethodnu godinu?

Mnogo pitanja, i naravno, mnogo odgovora.

Pominjanje Albanije je u funkciji razumijevanja porasta nivoa konkurentnosti turističkih destinacija na Jadranskoj obali, jer se možemo vrlo lako zapitati: Kaka je odnos Crne Gore i Albanije prema broju dolazaka inostranih gostiju bio prije dvadesetak i više godina? Mada, su i tada, pojedini stručnjaci upozoravili na moguć brz razvoj ove nama susjedne i konkurentske destinacije.

No, glavno pitanje je situacija u Crnoj Gori. Kako to da poslije „veličanstvenih“ direktnih stranih investicija i poslije titule zemlje sa „najvećim“ porastom stranih direktnih investicija po glavi stanovnika, danas po glavi turističkih poslenika imamo toliko problema, da ta ista glava osjeća snažnu glavobolju.

Nemam ni ja jasan odgovor iako bi možda trebao, obzirom na moju dosadašnju profesionalnu i akademsku karijeru.

Na osnovnom nivou problema, ili na samoj površini mora problema, moguće je barem naznačiti osnovne uzroke danas vidljivih posljedica u turizmu Crne Gore.

Dublji zaron u pomenuto more, moguć je korištenjem metodologije naučno-istraživačkog rada a to znači osmišljavanjem i realizovanje naučno-istraživačkog projekta u domenu planiranja i razvoja turizma u Crnoj Gori.

A to bi moglo biti nezgodno, zar ne?

Ja do sada, nisam uspio pročitati takav naučni rad, što ne znači da ih nema, ali jednostavno rad koji bi meni dao odgovore na gore postavljena pitanja, meni nije dostupan. Namjerno kažem, meni, jer u radovima koje sam do sada čitao, nisam vidio za mene zadovoljavajući odgovor.

Zato ću ovdje dati okvirna razmišljanja, uz sva ograničenja u izvođenju zaključaka.

Obzirom da pretpostavljamo više uzroka za stanje u turizmu, počnimo sa najvidljivijim problemom.

Nivo finansijskog prometa kao refeksija broja gostiju je alarmantno nizak u odnosu na očekivani i to je jasno svakom preduzetniku u turizmu.

Ovdje je ključno pitanje odnosa date vrijednosti i dobijenog novca: Vrijednost za novac! Šta ovaj slogan govori?

Sa aspekta gosta to znači: Dobio sam više, manje ili isto koliko sam i očekivao!

Riječ percepcija je ovdje ključna i tome treba veoma mnogo voditi računa. PR aktivnosti mogu biti korisne ali nikako ne mogu sakriti ili ublažiti činjenicu da se za istu vrijednost plaća više u odnosu na prethodno ili slično iskustvo konzumacije usluga u turizmu i ugostiteljstvu.

Da, to je čarolija marketinga u stalnom traganju za naizgled neuhvatljviim osjećajem zadovoljstva uz isto tako stalnu prijetnju osjećaja nezadovoljstva potrošača. Kako uhvatiti taj „momenat istine“ kako ga je davno definisao biši izvršni direktor švedske nacionalne avio kompanije (SAS) Jan Carlsen (Kotler, Bowen T., and Balogly 2022).

Prosto, naš dragi gost mora imati osjećaj da je dobio više nego što je platio, nikako obrnuto!

Znam da me sad neki preduzetnici poprijeko gledaju, što ovaj govori, ali to je tako i nikako ne može biti drugačije, jer svaki gost je ključan za ukupan uspjeh.

Što bi narod rekao: Nema laži, nema prevare! Kratkoročno, može ali se takva priča sigurno dugoročno neslavno završava.

Znam šta govorim, bio sam nekad u privredi i sve provjerio na svojoj koži.

Sve ovo što sam naveo u vezi prihoda u turizmu, naravno potrebno je argumentovati, i to podatkom da je prosječan prihod od inostranog turizma po posjetiocu u Crnoj Gori u 2023. iznosio 619,23 EUR, što je značajno ispod svjetskog prosjeka od 1.071,32 EUR (UNWTO 2023) (Lojpur et al. 2023).

Možemo li više da zarađujemo od turizma?

Turista ove godine nema koliko smo očekivali, a kako vidimo po jednom gostu ne ostvarujemo impozantne rezultate u finansijskom smislu.

Zašto?

Pa, na tako malom prostou, sa toliko izuzetnih prirodnih atrakcija, i sa tako bogatom kulturno-istorijskom baštinom da se sa pravom možemo pitati: Da li je to moguće? ili da citiram čest komentar gostiju: Nestvarno lijepo!

I….

Atrakcije će privući goste, a naše je samo da naplatimo! Jeli baš tako?

Naravno da nije!

Iskusni i uspješni privrednici znaju o čemu ja govorim i koliko je znanja, napora i novca potrebno uložiti (potrošiti) da bi gost ponovo došao i generisao redovne prihode (učestalost konzumacije * cijena usluge).

A ako se gosti više ne žele vratiti ili ako stari gosti odustanu od do tada omiljene destinacije (ponovljene rezervacije/kupovine)?

Da li je to pitanje za marketing stručnjake u Crnoj Gori?

Možda, ne znam.

Naime, vidim i drugi problem, koji nije moguće kratkoročno riješiti, a koji kreira segment marketing okruženja u turizmu Crne Gore.

Problem je vidljiv kroz odnos hotelskih (kolektivnih) i individualnih smještajnih kapaciteta ali je kreiran kroz manje vidljiv i manje poznat skup pojedinačnih i grupnih odluka u procesu izbora strateške vizije razvoja crnogorskog turizma.

Pitanje strateške vizije razvoja crnogorskog turizma zasniva se na izboru tip turizma ili više tipova turizma koji dominantno opredijeljuju razvojni pravac.

Pa kako tu stojimo?

Pogled u dalju istoriju za trenutak nam kaže da smo u periodu od 1945. do 1980. izgradili značajno više hotelskih kapaciteta (22.505 kreveta) (Ratković 2009) i sve ostale infrastrukture u odnosu na period od 1989. do danas kad imamo 40.550 kreveta u 2022. (Zavod za statistiku Crne Gore Monstat 2023b) što znači da je izgrađeno novih 18.405 kreveta ili cca 4.000 kreveta manje. Ovdje imam pitanje: Koji rukovodioci su sa stanovišta društvenog interesa bili sposobniji: prije ili poslije 1989? Ne govorim o sposobnostima za ostvarenje ličnog (porodičnog) već društenog interesa.

No, to je manje važno.

Važno je da je tempo razvoja hotelijerstva u savremenom dobu u kvantitatvnom smislu znatno usporeniji od očekivanog (normalnog za taj period).

Posebno pitanje su planovi razvoja turizma koji definišu podloge za prostorno-urbnističko planiranje (PP, PUP, DUP i sl.). Naveo sam neke od skraćenica koje su javnosti nadam se poznate (prostorni plan, prostorno-urbanistički plan i detaljni urbanistički plan).

Najpoznatiji je Master plan razvoja turizma ili prema zvaničnom nazivu: Strategija razvoja turizma u Crnoj Gori do 2020.godine, u prvoj verziji urađen 2001. i inoviran 2008.

Što je ključno u tom planu?

Predviđen je razvoj 100.000 kreveta u hotelijerstvu u periodu od 2001. do 2020. godine!

Uzmimo u obzir poznate činjenice, da u prosjeku u svim kategorijama smještaja imamo 0,3 zaposlenog u stalnom radnom odnosu po krevetu ili na svakih 100 kreveta imamo 30 zaposlenih.

U stalnom radnom odnosu! Zapamtite!

Dodatno je privremeno-povremeno i sezonsko zapošljavanje u skladu sa razvojem turističke sezone.

Naravno, osnovna pretpostavka je broj dana pune zauzetosti hotelskih kapaciteta ili stopa iskorištenosti na godišnjem nivou.

Opet marketing, zar ne?

Nije samo marketing, to sam danas siguran.

Znate li koliko imamo kreveta u hotelskom smještaju? Pogledajte gornji dio teksta i odnos izgrađenih hotelskih kapaciteta od 1945. do danas! Samo je ovdje drugo poređenje, u pitanju! Planirano i ostvareno: 100.000 : 40.550 kreveta, ko je raspoložen može izračunati procenat pogreške.

Odgovor koji često čujemo: Eto, pa, desila se privatizacija i tako dalje! Kao desilo nešto iz vasione poput meteora koji padne i sprži komad zemlje. A mi o tome ništa ne znamo, eto desilo se. Problem je u tome, da to što se desilo i te kako ima ime i prezime od najnižih do najviših nivoa odlučivanja u crnogorskom društvu. Ili su krivi strani investitori (nama smišljeno predstavljeni kao strani investitori)!

Čudo neviđeno, rekao bi naš čuveni režiser!

Da pogledamo malo, kako izgleda dinamički aspekt razvoja crnogorskog turizma, kroz prosječne godišnje stope rasta.

Uporedićemo prosječne godišnje stope rasta hotelskih kapaciteta, broja posjetilaca(turista) i stanova za sekundarno stanovanje (u prevodu stanovi koji ne služe za stalno stanovanje i ne predstavljaju riješavanje stambenog problema, već naprotiv viši standard življenja), pa da vidimo da li rast hotelskih kapaciteta, prati npr. rast broja posjetilaca u turističkoj destinaciji Crna Gora (ili rast emitivnog turističkog tržišta).

Nisam ni ja vjerovao kad sam prvi put vidio podatke, i provjeravao sam sebe da li sam pravilno primjenio formulu prosjčne stope rasta iz finansijskih tablica. Kasnije sam to dodatno provjerio kroz adekvatnu excel formulu (kad već može lakše da se izračuna, što da ne).

Međutim, to je to!

Nestrpljivi ste, da to pročitate? Znam!

Elem, prosječna stopa rasta hotelskih kapaciteta u Crnoj Gori za period od 1989. do 2022. iznosi 1,800 % (Zavod za statistiku Crne Gore Monstat 2023b); prosječna stopa rasta broja posjetilaca (turista) u turističkoj destinaciji Crna Gora u periodu od 1989. do 2023. iznosi 2,335 % (Zavod za statistiku Crne Gore Monstat 2023a); i šlag na kraju: prosječna stopa rasta stanova za sekundarno stanovanje u periodu od 1991. do 2011. (nedostaju podaci popisa za 2023.) iznosi 3,686 % (Zavod za statistiku Crne Gore Monstat 2021).

Šta ove brojke znače?! Nije to samo pitanje za studente menadžmenta u turizmu i hotelijerstvu!

To je pitanje za sve nas koji smo na bilo koji način zainteresovani za razvoj turizma.

Moje objašnjenje se zasniva na preliminarnom istraživanju ovih procesa uz ograničenja koje takav tip istraživanja ima, prvenstveno sa aspekta konačnosti sudova koji iz navedenog ishode.

Uz svijesnost moguće pogreške, što će daljna naučna istraživanja jedino vjerodostojno utvrditi, slobodan sam da postavim slijedeću hipotezu: Nekretninski biznis je, u mjeri da su mogućnosti oporavka upitne, značajno umanjio resurse budućeg razvoja turizma!!!

Što bi rekao jedan moj komšija: Pojela maca, nema više! ili što sam čuo u jednom crtiću: Ko je jamio, jamio je!

Nego vratimo se na brojke. Znači broj posjetilaca je rastao značajno brže u odnosu na broj kreveta u hotelima, ili turističko tržište je kreiralo značajno više mogućnosti za prodaju nego što smo u hotelskom biznisu na to odgovorili. Mi posadili 100 tona lubenice iako su nam rekli da će kupiti 140 tona!

I dok se hoteli sporije grade u odnosu na turističku tražnju, duplo brže, u odnosu na hotele, grade se sekundarni stanovi! Znatno brže od rasta turističke tražnje! Zašto?

Moje mišljenje je da je to zato što gradnja sekundarnih stanova, sekundarno i zavisi od turizma ne i primarno! Gradnja sekundarnih stanova skoro pa i nema veze sa turizmom, već ima drugu svrhu (misiju).

Objasniću.

Motivacijska definicija biznisa objašnjava razloge investiranja i naravno krajnje ciljeve. Poljoprivrednik ulaže u….da bi proizveo hranu; ugostitelj ulaže u u gradnju ……da bi zadovoljio tražnju definisanu turističkom potrebom, proizvođač automobila proizvodi automobile da bi…; a nekretninski biznis se definiše kroz ulaganje u gradnju i prodaju stambenog i poslovnog prostora.

Šta je motiv grupe investitora da ulažu u projekte Porto Montenegro, Porto Novi i Luštica Bay?

Obješnjenje ovog motiva je i u većoj mjeri objašnjenje aktuelne situacije u crnogorskom turizmu. Ne potpuno, naravno, ali prilično jasno se naziru uzroci stanja sa početka ove priče.

Naime, zašto su snažno promovisane strane direktne investicije prije i nakon 2006., kao investicije u razvoj turizma?

Da li se tada razvijao turizam ili nešto drugo? Po gornjim podacima, razvoj turizma nje bio u prvom planu, jer razvoj turizma se odražava kroz razvoj turističke infrastrukture a to su prvenstveno hoteli.

Koliko vidimo duplo brže je razvijan sektor nekretnina u odnosu na sektor hotelijerstva.

Što bi rekla poznata vokalna umjetnica: I šta ćemo sad?

Višedecenijsko pogodovanje nekretninskom biznisu uz istovremeno zanemarivanje turističkog biznisa rezultira situacijom, u kojoj je glavni motiv stranih direktnih investitora izgradnja, prodaja i iznajmljivanje stambenog i poslovnog prostora, a dodatno ili kao nuzprodukt se razvijaju hoteli.

Što bi rekli, onako, usput, da se javnost uvjeri kako je riječ o istinski turističkom projektu.

Pogledajmo glavne poruke koje se putem različitih instrumenata odnosa sa javnošću (Public relations) i naravno oglašavanjem (advertising), emituju prije i poslije investicionog poduhvata.

Slijedeći stav prenosim integralno iz jednog naučno-stručnog članka (Lacmanović, Raspor, 2023), kao ilustraciju gore navedenog:

»Promocija nekretninskog biznisa u ime turizma odnosno urbanizacije prostora u ime turizma ili isticanje atraktivnosti turističke destinacije kao podloge za investiranje u nekretnine (Yang, 2019; McDonnell, 2018), vrlo je vidljiva u slučaju Crne Gore i pokretanju velikih investicionih poduhvata (npr., Porto Montenegro, Luštica Bay i Porto Novi). Ključne poruke plasirane za potrebe lokalne i nacionalne zajednice, kroz vrlo osmišljene aktivnosti odnosa sa javnošću (PR), sadrže poziv za podršku razvoju turizma putem odrednica kao što su, npr.: »strateški značaj turističkih investicija«, »globalna prepoznatljivost turističke destinacije«, »novi turistički imidž«, »elitni turizam«, »zapošljavanje mladih u turizmu« i sl. Međutima kada se uporede pred i post investicione promotivne poruke jasno se uočava razlika u fokusu kad je u pitanju tip djelatnosti.«

»Iako u svojim PR aktivnostima indirektno ili čak i direktno obećavaju da će doći do velikih ulaganja sa fokusom na izgradnju hotela, to se ipak ne ostvaruje. Kreiraju se stambena naselja koja se, posebno u vansezonskom periodu, često u literaturi označavaju kao »gradovi duhova« ((Mazón, 2006); (Yang, 2019)) ili »zajednice duhova« (Vaccaro & Beltran, 2009). Pitanje je dana kada će takva naselja početi napuštati investitori i kada će cijena njihovih nekretnina početi da pada.«

»U post investicionim porukama, naročito u domenu oglašavanja, dominiraju poruke koje potiču kupovinu i najam nekretnina, kao što su, npr.: »Odaberite svoju novu rezidenciju na Mediteranu i odmah se uselite« (Porto Novi); »Rezidencija i igralište, naselje i utočište, Porto Montenegro promoviše ljepotu, kulturu i avanturu, podstiče cjeloživotno učenje i obećava bolji način života za sve.« (Porto Montenegro; »Prefinjen, autentičan i živahan život na obali.

Dom, isključivo vaš.« (Luštica Bay) i sl.«

»Postavljaju se slijedeća pitanja: Zbog čega se u predinvesticionom periodu insistira na isticanju razvojne perspektive turizma kao osnovnog investicionog motiva? Zašto se u drugom planu vrlo obazrivo pominje nekretninski aspekt? Zašto se kao glavni ističe motiv investiranja koji to nije?

Odgovor na navedena pitanja jeste u domenu kreiranja imidža društvene korisnosti konkretne investicije i pozitivnog stava ciljane političke javnosti.«

Sve je rečeno, kad je u pitanju komunikacija sa narodom (društvo, zajednica, građani isl.). I nije pitanju povremeno privremena aktivnost koja se odnosi na konkretne projekte, naprotiv u pitanju je model koji je uspostavljen od 1989. pa na dalje. Da se Vlasi ne dosjete, što bi narod rekao.

Tako nam je svuđe i u svakoj djelatnosti, što mi reče jedan komšija.

I još malo brojki da vidimo odnos investiranog kapitala i broj stalno zaposlenih u gore pomenutim investicionim projektima koji su u javnosti označeni kao »stubovi« razvoja novog crnogorskog turizma.

Investicionim projektom Porto Montenegro upravlja kompanija Adriatic Marinas kao glavni operater, koja u 2016. prijavljuje 225 stalno zaposlenih radnika (Piljagić, 2022), na nivou ostvarenih investicija od cca 450 miliona Eura (Luković, 2017), što predstavlja nivo društvene korisnosti ove investicije, ako se uzme u obzir obim investicija (radno mjesto vrijedi cca 2 mil. Eura).

Projektovani obim investicija za Porto Novi do kraja 2021., godine je 828 miliona Eura, pri čemu je na nivou investicije od 787 miliona Eura Porto Novi Montenegro zapošljavao cca 600 radnika, bez sezonske radne snage snage (MINA Montenegro Independent News Agency, 2021). Obim investicije u odnosu na zaposlenost pokazuje da u ovom investicionom projektu jedno radno mjesto vrijedi 1.311.667 Eura.

Za Luštica Bay nemam podatke o stalno zaposlenim radnicima, ali shodno prethodnom pretpostavljam da su novo otvorena stalna radna mjesta društveno vrlo skupa.

Imam iz već korištenog članka (Lacmanović, Raspor, 2023) podatak u vezi navedene investicije.

»Radi se, shodno opisu investitora, o projektu izgradnje turističkog naselja, na površini od cca 690 hektara zemljišta, koje će sadržati 7 hotela (3310 hotelskih soba), 1.250 rezidencijalnih jednica (uključujući vile i apartmane), Talaso centar, 2 marine sa vezovima i pratećim sadržajem, golf teren sa 18 rupa, Konferencijski centar i sadržaje svakodnevne upotrebe što uključuje prodavnice, restorane, osnovnu školu i zdravstvene objekte. Vrijednost projekta je 1,1 milijarda Eura (Goranović, 2019). Od planiranih hotela je do sada izgrađen hotel Chedi sa 111 smještajnih jedinica (otvoren 2018.) (Goranović, 2019), u pripremi je projektna dokumentacija za hotel Marina sa 200 smještajnih jedinica (Investitor.me, 2022), što znači da će ostala planirana 4 hotela imati u prosjeku 750 soba, shodno ukupno planiranom broju soba a to sugeriše izgradnju vrlo velikih hotela, ako se plan ostvari. Da li će se navedeni tako veliki hoteli graditi, ostaje da se vidi, obzirom da su do sada izgrađeni ili u izgradnji hoteli sa značajno manjim brojem soba.«

Prvo stanovi(nekretnine) pa onda ostalo? Zvuči poznato, zar ne!

Vrijeme je da ovaj tekst privodim kraju.

Mišljenja sam, da ovaj put razvoja turizma ne vodi nikud i nigdje.

Istina u teoriji, postoji naziv za ovaj tip turizma a to je »rezidencijalni turizam«, ili kako je to u već pomenutom članku (Lacmanović, Raspor, 2023) naglašeno, citiram:

»Rezidencijalni turizam kao jedan od glavnih oblika razvoja turizma bio je karakterističan za španski dio obale Mediterana u drugoj polovini XX vijeka i to početkom 1970-tih godina (Demajarović et al., 2011; u: (de Sousa, Matias, & Selva, 2016). Radi se o djelatnosti urbanizacije, izgradnje i prodaje rezidencija, čiji vlasnici stalno borave u drugim mjestima, a navedene rezidencije koriste da povremeno borave ili ljetuju što predstavlja nove oblike mobilnosti i stanovanja u savremenom društvu (Mazón e Aledo, 2005; u: de Sousa, Matias, & Selva, 2016).«

»Mazón jasno tvrdi »da je ovaj model razvoja samo model razvoja nekretnina. Turističku industriju ne treba zamijeniti sa akcijama usmjerenim na izgradnju i promociju sekundarnih stanova. Model stambenog turizma vode investitori; u njegovom razvoju ne učestvuju turistička industrija i njeni stručnjaci. Očigledne poteškoće nastaju pri integraciji ove vrste ponude nekretnina i ovih novih emigranata – nazvanih »rezidencijalni turisti« – u različite opcije i modele koji se odnose na turističke prakse. Međutim, mnogi gradovi su svoju turističku ponudu gotovo isključivo bazirali na izgradnji i prodaji stambenih naselja. Ekstenzivni razvojni objekti vila, bungalova, dvojnih kuća, itd., različitog kvaliteta i karakteristika, izgrađeni su da zadovolje ovu novu, rastuću potražnju« (Mazón, 2006, p.90).«

Je li sad malo jasnije, šta mi u Crnoj Gori razvijamo?!

Još malo citata iz navođenog članka.

»Na osnovu opisanih investicija (Porto Montenegro, Luštica Bay i Porto Novi), koje se mogu smatrati signifikatnim za izvođenje određenih stavova, vidljivo je da se kao najinteresantnija forma razvoja podstiče tip turizma označen u literaturi kao »rezidencijalni turizam« (Mazón, 2006; Korstanje, 2009; Vaccaro & Beltran, 2009; Clivaz & Nahrath, 2010; de Sousa, Matias, & Selva, 2016; Wong, Higgins, & Wakefield, 2017; Gascón & Milano, 2018). Razvoj rezidencijalnog turizma i pratećeg nautičkog turizma u bitnom će odrediti karakter ponude turističke destinacije Crna Gora. Obzirom na izvedeni a posebno planirani obim gradnje u turističkoj ponudi Crne Gore će dominirati rezidencijalni a ne hotelski smještajni objekti. Crna Gora će biti turistička destinacija »drugog doma« ili destinacija za boravak u objektima sekundarnog stanovanja, sa svim pozitivnim i negativnim posljedicama takvog razvoja (Mazón, 2006). Uzimajući u obzir faktor izgrađenosti prostora posebno priobalnog područja (iskorištenost građevinskog područja od 35% u 2015.) (Ministarstvo održivog razvoja i turizma, 2015), može se pretpostaviti da je aktuelna situacija vrlo nepovoljna za snažniji razvoj hotelijerstva a time i turizma generalno. Zauzeti prostor više nije moguće prenamjeniti i sa aspekta hotelskog biznisa taj resurs je potrošen. U utakmici za prostorni resurs hotelski biznis gubi, a nekretninski biznis dobija.«

Hotelski biznis gubi i to dugoročno, a ako nema hotela nema turizma, već ogromni kompleksi stanova. More stanova u kojem se utapa turistički biznis i to sve radimo svjesno i planski. Sve građevinske dozvole su izdate na osnovu planova koji su uradile između ostalog i moje kolege po struci, kad su turističke podloge u pitanju. Sve po redu i zakonu, kako kaže poznati kantautor.

Ako je u pitanju suštinski izbor »rezidencijalnog turizma« kao oblika turizma kojeg treba razvijati tada je potrebno dobro shvatiti moguće posljedice po destinaciju kao što je Crna Gora.

Govorim o količini slobodnog prostora za razvojne poduhvate u destinaciji čija je ukupna površina među najmanjim na Mediteranu.

To su dva različita biznisa, sa različitim razvojnim ciljevima, koje je eventualno moguće uskladiti na prostoru kojeg ima u dovoljnoj mjeri i za izgradnju stanova i za izgradnju hotela, ali u Crnoj Gori to nije slučaj.

Šta se u stvari radi u Crnoj Gori?

»Odnos turizma i nekretnina je moguće opisati kao odnos »ekonomske mimikrije« gdje se kroz planove i planiranje »razvija« turizam a u realizaciji istih se, u stvari, izgrađuju nekretnine. Planiranjem razvoja turizma se u stvari »prikriva« razvoj nekretnina obzirom na niži nivo društvene koristi od razvoja nekretninskog u odnosu na hotelski ili turistički sektor.

Podsticanje rezidencijalnog turizma dodatno ohrabruje trošenje prostornog resursa i razvojni ciklus se time zatvara kada je u pitanju hotelijerstvo« (Lacmanović, Raspor, 2023).

Ima li tome kraja? Ima li neko riješenja ovog odnosa? Ima li budućnosti za crnogorski turizam?

Ima…

»Primjenom šireg opsega mjera u domenu kreditne, fiskalne i zemljišne politike moguće je stimulativno i ograničavajuće djelovati na tempo razvoja hotelijerstva i nekretnina na način da se potiče i ubrzava razvoj hotelijerstva a istovremeno ograničava i usporava razvoj nekretnina« (Lacmanović, Raspor, 2023).

Jer…..

»Suštinski mjere državne politike u domenu uređenja odnosa između sektora turizma i nekretnina u Crnoj Gori moraju se zasnivati na opšte prihvaćenom društvenom stavu da je rad a ne rentijerstvo osnov boljitka svakog pojedinca. Prodaja i iznajmljivanje nekretnina kao stambenog i poslovnog prostora može u znatnoj mjeri ograničiti mogući razvoj sektora koji stvara novu vrijednost (npr. hotelijerstvo), a time i uskratiti moguće društvene koristi.

Razvoj turizma u Crnoj Gori mora se zasnivati na društveno korisnim investicijama (izgradnja hotela) a ne na individualnom korisnim investicijama (izgradnja nekretnina).«

A nije nego?

I na samom kraju…

Šta mi je sve ovo trebalo? Pojedinci i grupe pojedinaca direktno zainteresovanih za poticanje nekretninskog biznisa neće se previše uznemiriti, i to je svima vam koji ovo čitate, jasno, ali ovaj tekst i ne služi toj svrsi, već je moj doprinos opštem razmišljanju o stanju i sudbini crnogorskog turizma.

A kako sada stvari stoje, razvojni procesi nisu dobro usmjereni. Moramo razumjeti, da je u periodu iza nas, namjerno i vrlo ciljano proglašavano ili tumačeno ili objašnjavano kao opšti interes za ono što to nije! Interes male grupe pojedinaca i određenog broja sa njima povezanih interesnih grupa je vrlo pažljivo a sa na žalost stručnom i naučnom podrškom formulisan i što je još gore predstavljen i aktivno promovisan kao opšti ili ti društveni interes, kroz pravno-zakonodavni i regulativni okvir u vidu ustavnih odredbi, zakona, podzakonskih akata i naravno prostorno-plansku dokumentaciju. Počev od ustavnih odredbi pa do uslova za građevinsku dozvolu, sve je pogodovano ovog grupici ili ti ekipici! Sve po redu i zakonu, ponavljam se, ali neka!!!!

Živio liberalni kapitalizam i tome prilagođena demokratija!

Da se odmah razumijemo, ne pripadam grupama ljudi koje dijele ekstremne desne i lijeve stavove, naprotiv, razumijem civilizacijski okvir ljudskih prava i sloboda pojedinca ali na jednom načelu koje se mora u budućnosti realizovati:

Ekonomska sloboda (dostupnost svih resursa) je osnov individualnih prava i sloboda!

prof.dr Darko Lacmanović

pruzeto sa: https://tourismrresponsibility.blogspot.com/2024/12/stanje-u-turizmu-crne-gore-ili-pitanje.html